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Bemessung der Mietminderung nach der Bruttomiete. Höhe der Mietkaution bei einem Mangel.

Liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, so ist die Bruttomiete, d.h. die Nettomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder –vorauszahlung zu mindern. Dies gilt auch für den Fall, dass die Miete wegen einer zu geringen Fläche der Mietwohnung gemindert ist.

Eine Mietkaution darf höchstens den Betrag von drei Nettomonatsmieten, d.h. ohne Nebenkostenpauschale oder –vorauszahlung, erreichen. Maßgeblich für die zulässige Höhe der Mietkaution ist die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Miete. Dabei bleibt deren Minderung wegen Mängeln der Mietwohnung außer Betracht.
Wenn jedoch die Minderung auf Mängeln beruht, die bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorlagen und die nicht behoben werden können, bemisst sich die zulässige Höhe der Mietkaution lediglich nach der geminderten Miete.

(Urteil des BGH vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04)