Umlegung von Wärmelieferungskosten auf Mieter

Ein Vermieter, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (sogenanntes „Wärmecontracting„), kann die Kosten der Wärmelieferung, die beim „Wärmecontracting„ auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthalten, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn entweder hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt. Dies gilt auch dann, wenn der Wärmecontractor die bestehende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert. Die dabei vom Wärmecontractor aufgewendeten Kosten können nicht als Betriebskosten über die Wärmelieferung ohne Zustimmung des Mieters auf diesen umgelegt werden.
An dieser Rechtslage ändert auch eine Klausel im Mietvertrag nichts, nach der der Mieter verpflichtet ist, mit einem Dritten einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen und die Kosten der Wärmelieferung an diesen zu zahlen. Denn diese Klausel erfasst eben nur den Fall eines vom Mieter mit einem Wärmelieferanten abgeschlossenen Vertrages und nicht denjenigen eines vom Vermieter mit einem Wärmecontractor geschlossenen Vertrags.
Die Umlegung von Wärmelieferungskosten auf den Mieter bei Wärmecontracting ist selbst bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, nicht zulässig, wenn die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah.

(Urteil des BGH vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04)